Mutuo Fisso o Variabile nel 2026? Confronto Costi Reali su 200.000€

I tassi di riferimento a maggio 2026

I mutui si basano su due indicatori diversi:

Indice	Valore maggio 2026	Usato per
Euribor 3 mesi	2,18%	Mutui a tasso variabile
Euribor 6 mesi	~2,15%	Mutui a tasso variabile (alternativa)
IRS 10 anni	2,83%	Mutui a tasso fisso
IRS 20 anni	~3,05%	Mutui a tasso fisso (durata lunga)

Come si ottiene il tasso finale:

Variabile: Euribor + spread (1,0% – 2,0% a seconda della banca)

Fisso: IRS + spread (0,3% – 0,8%)

Tassi medi di mercato a maggio 2026

Tipo	Tasso medio	Spread tipico
Variabile (Euribor 3M + spread)	3,5% – 4,2%	1,3% – 2,0%
Fisso (IRS 10Y + spread)	3,2% – 3,8%	0,4% – 1,0%

Nota: I tassi variano molto da banca a banca. Credit Agricole offre fissi dal 2,99%, Banca Sella dal 3,35%. Per il variabile, lo spread è il fattore chiave: negozialo.

Fisso vs variabile: come funzionano

Tasso fisso

Il tasso non cambia per tutta la durata del mutuo. La rata è sempre la stessa. Sai esattamente quanto pagherai ogni mese per 20 o 25 anni.

Vantaggi: Certezza totale, nessuna sorpresa, facile da pianificare.

Svantaggi: Tasso iniziale più alto, se i tassi scendi sei “bloccato” al tasso alto (ma puoi rifinanziare).

Tasso variabile

Il tasso si aggiorna ogni 3 o 6 mesi in base all’Euribor. La rata può salire o scendere.

Vantaggi: Tasso iniziale più basso, se i tassi scendi paghi meno.

Svantaggi: Incertezza, la rata può aumentare, stress da “rate shock”.

L’opzione mista: variabile con cap

Alcune banche offrono un variabile con cap (tasso massimo). Se l’Euribor + spread supera il cap, paghi solo il cap. Costa qualche decina di euro in più al mese ma ti protegge dal rischio di rialzo.

Simulazione su 200.000€ a 20 anni

Scenario base (tassi di mercato maggio 2026)

	Variabile	Fisso
Importo finanziato	200.000€	200.000€
Durata	20 anni (240 mesi)	20 anni (240 mesi)
Tasso	Euribor 3M (2,18%) + spread 1,5% = 3,68%	IRS 10Y (2,83%) + spread 0,5% = 3,33%
Rata mensile	1.175€	1.140€
Totale pagato	282.000€	273.600€
Interessi totali	82.000€	73.600€

Attenzione: questi sono calcoli semplificati. Il variabile ha rata decrescente (gli interessi calano col capitale residuo), il fisso ha rata costante. La differenza reale dipende dall’andamento dell’Euribor.

Confronto realistico (variabile con Euribor medio 2,5% su 20 anni)

Se l’Euribor si stabilizza a una media del 2,5% su 20 anni:

Tasso variabile medio: 2,5% + 1,5% = 4,0%

Rata media variabile: ~1.210€/mese

Rata fissa: ~1.140€/mese

Il fisso vince di circa 70€/mese

Se l’Euribor scende a una media del 1,5%:

Tasso variabile medio: 1,5% + 1,5% = 3,0%

Rata media variabile: ~1.105€/mese

Il variabile vince di circa 35€/mese

Scenari futuri: cosa succede se i tassi salgono o scendono

Scenario 1: BCE alza i tassi (+1% entro fine 2026)

Euribor 3M sale a ~3,2%

Tasso variabile: 3,2% + 1,5% = 4,7%

Rata variabile: ~1.280€/mese (+105€ rispetto ad ora)

Rata fissa: invariata a 1.140€

Scenario 2: BCE abbassa i tassi (-0,5% entro fine 2026)

Euribor 3M scende a ~1,7%

Tasso variabile: 1,7% + 1,5% = 3,2%

Rata variabile: ~1.120€/mese (-55€ rispetto ad ora)

Rata fissa: invariata

Scenario 3: Stabilità (Euribor tra 1,5% e 2,5%)

Il variabile resta leggermente più conveniente nei primi 5-7 anni

Il fisso vince nel lungo periodo per certezza di costo

Tabella costi totali a confronto

Mutuo 200.000€ a 20 anni, diversi scenari Euribor medio:

Scenario Euribor medio	Tasso variabile medio	Rata media	Totale pagato	Vs fisso (1.140€)
1,5% (ottimistico)	3,0%	1.105€	265.200€	-8.400€ (variabile vince)
2,0%	3,5%	1.160€	278.400€	+4.800€
2,5% (base)	4,0%	1.210€	290.400€	+16.800€
3,0%	4,5%	1.265€	303.600€	+30.000€
3,5% (stress)	5,0%	1.315€	315.600€	+42.000€

Il break-even: Il variabile conviene se l’Euribor medio su 20 anni resta sotto il 2,0%. Oltre, il fisso vince.

Pro e contro di ciascun tipo

Tasso fisso

Rata sempre uguale, zero sorprese

Facile da budgettare

Protezione da rialzi BCE

Ideale se tieni il mutuo 15+ anni

Tasso iniziale più alto

Se i tassi scendi, sei bloccato (ma puoi rifinanziare)

Costo totale più alto se i tassi restano bassi

Tasso variabile

Tasso iniziale più basso

Se i tassi scendi, risparmi subito

Ideale se vendi casa o rifinanzi entro 7-10 anni

Rata imprevedibile

Rischio rate shock (+200€/mese in caso di rialzo)

Stress psicologico

Costo totale potenzialmente più alto

Quando conviene il fisso e quando il variabile

Scegli il FISSO se:

Tieni il mutuo per più di 10 anni

Non vuoi pensare alla rata ogni mese

Hai un budget familiare stretto (non puoi permetterti +200€/mese)

Prevedi di non vendere casa per molto tempo

Sei avverso al rischio

Scegli il VARIABILE se:

Pensi di vendere o rifinanzi entro 5-7 anni

Hai un cuscinetto finanziario per assorbire un rialzo

L’Euribor è alto e prevedi che scenderà

Vuoi approfittare dei tassi bassi iniziali

Sei confortevole con l’incertezza

Scegli il VARIABILE CON CAP se:

Vuoi il meglio dei due mondi

Sei disposto a pagare 30-50€/mese in più per la sicurezza

Vuoi beneficiare dei tassi bassi ma con un tetto massimo

Costi nascosti del mutuo da non ignorare

Oltre alla rata, considera:

Costo	Importo tipico	Note
Iscrizione ipotecaria	200€ (fisso) o 0,2% del mutuo (variabile)	Obbligatoria
Perizia	200€ – 400€	A carico richiedente
Imposta sostitutiva	2% del mutuo (prima casa: 0,25%)	Solo se non prima casa
Assicurazione vita	0,1% – 0,3% del mutuo/anno	Spesso obbligatoria
Assicurazione incendio	50€ – 150€/anno	Obbligatoria
Spese di pratica	300€ – 800€	A seconda della banca
Negoziazione spread	–	Chiedi sempre di abbassarlo

FAQ

Mutuo fisso o variabile conviene nel 2026?

Dipende dal tuo profilo. Con l’Euribor al 2,18%, il variabile parte più basso ma il fisso offre certezza. Se tieni il mutuo oltre 10 anni e non vuoi rischi, il fisso è più sicuro. Se pensi di rifinanziare entro 5-7 anni, il variabile conviene.

Quanto costa un mutuo da 200.000€ oggi?

Su 20 anni: variabile circa 1.175€/mese (Euribor 2,18% + spread 1,5%), fisso circa 1.140€/mese (IRS 2,83% + spread 0,5%). I tassi variano da banca a banca.

Cosa succede alla rata se l’Euribor sale?

Con un variabile a Euribor 3 mesi + spread 1,5%, ogni punto percentuale di aumento dell’Euribor aggiunge circa 100-120€/mese alla rata su 200.000€. Se l’Euribor passa da 2% a 4%, la rata sale di circa 200€.

Mutuo prima casa under 35: agevolazioni requisiti come ottenerlo?

Per il mutuo prima casa under 35 hai diritto a: imposta di registro ridotta (2% invece di 9%), ipotecaria e catastali gratuite, e garanzia statale fino all’80% (Fondo di Garanzia per la Prima Casa). Requisiti: reddito familiare sotto 40.000€, non possedere altri immobili, l’immobile deve essere in classe energetica minima A o B.

Rifinanziare mutuo conviene quando?

Rifinanziare conviene quando il nuovo tasso è almeno 0,5-0,7% inferiore a quello attuale. Calcola i costi di estinzione anticipata (penale max 0,5% se fisso) e le nuove spese di pratica. Se risparmi almeno 5.000€ in totale, conviene.

Costi nascosti mutuo non considerare?

Oltre alla rata, considera: assicurazione vita (0,1-0,3% annuo), assicurazione incendio, spese di pratica, perizia, e soprattutto lo spread. Lo spread è negoziabile: chiedi sempre di abbassarlo.

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*Ultimo aggiornamento: maggio 2026. Fonti: MutuiOnline.it (dati 19 maggio 2026), Teleborsa.it, Idealista, Facile.it, We Wealth.*